Vente d'un bien immobilier au Maroc en 2026 : profit foncier, base imposable, exonérations et déclaration

La cession d'un bien immobilier au Maroc par une personne physique relève des profits fonciers, catégorie de l'impôt sur le revenu. L'opération se règle chez le notaire, mais elle se prépare bien en amont : le montant de l'impôt dépend directement des justificatifs conservés depuis l'acquisition.

Ce guide de NEXORA Expertise Comptable, Audit et Conseils reprend la chaîne complète, du champ d'application à la déclaration, en s'appuyant sur les articles du CGI applicables.

Les opérations qui déclenchent l'imposition

Le CGI, art. 61-II vise la vente d'immeubles ou de parties d'immeubles et la cession de droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété, servitudes). Le texte se poursuit en visant également :

• l'apport en société d'immeubles ou de droits réels immobiliers ;
• la cession de parts ou d'actions de sociétés à objet immobilier ou à prépondérance immobilière ;
• l'échange, considéré comme une double vente ;
• le partage d'immeuble en indivision avec soulte, pour la part correspondant à la soulte ;
• les cessions à titre gratuit, sous réserve des cas expressément exonérés.

Conséquence pratique : vendre les parts d'une société patrimoniale plutôt que l'immeuble lui-même ne fait pas sortir l'opération du champ des profits fonciers lorsque la société est à prépondérance immobilière. Ce point doit être vérifié avant toute structuration — voir notre guide sur la société civile immobilière au Maroc.

Les exonérations de l'article 63 et leurs conditions

Le CGI, art. 63 prévoit plusieurs cas d'exonération de profits fonciers, notamment autour de la cession du logement affecté à l'habitation principale, de certaines cessions de faible montant et de certaines transmissions dans le cadre familial. Chacune est assortie de conditions précises : durée d'occupation ou de détention, qualité du cédant et du cessionnaire, plafonds, nature du bien.

Règle de prudence absolue : ne jamais annoncer une exonération sans avoir contrôlé toutes ses conditions, pièces à l'appui. Une exonération invoquée à tort se solde par un rappel d'impôt assorti de majorations, souvent après que le prix a été distribué entre les vendeurs.

Le dossier à constituer avant l'acte comprend en général : le titre d'acquisition, les justificatifs de l'occupation effective, les quittances et attestations utiles, l'état civil des parties et, le cas échéant, les actes antérieurs de succession ou de donation.

Comment se détermine le profit foncier

Le CGI, art. 65 définit la base : le profit est égal à la différence entre le prix de cession, diminué des frais de cession, et le prix d'acquisition augmenté des frais d'acquisition, des dépenses d'investissement réalisées et, dans les conditions prévues par le texte, des intérêts d'emprunt, l'ensemble étant réévalué selon les coefficients officiels correspondant à la période de détention.

La différence entre un impôt lourd et un impôt maîtrisé tient presque toujours à la qualité des factures de travaux. Des travaux réglés sans facture régulière ne sont pas opposables à l'administration : ils ne majorent pas le prix d'acquisition et augmentent donc mécaniquement le profit imposable.

Liquidation de l'impôt

Les taux, seuils et autres modalités applicables aux profits fonciers figurent aux CGI, art. 66 à 68. Le texte prévoit notamment le taux applicable aux profits fonciers, les règles de minimum d'imposition assis sur le prix de cession dans les cas visés, ainsi que les modalités propres à certaines opérations.

Deux mécanismes à connaître avant de signer :

• Le minimum d'imposition : même en cas de profit faible ou nul, un montant minimum peut rester dû dans les conditions prévues par le CGI.
• Le droit de contrôle de la valeur : l'administration peut remettre en cause un prix déclaré manifestement inférieur à la valeur vénale, avec la procédure de rectification correspondante. Un prix minoré à l'acte n'est pas une économie : c'est un contentieux différé.

Formalités après la cession

Le CGI, art. 83 impose au cédant de déclarer le profit foncier dans le délai légal suivant la cession, sur l'imprimé réglementaire, accompagné des pièces justificatives du prix d'acquisition, des frais et des dépenses d'investissement. Le CGI, art. 173-I prévoit le paiement spontané de l'impôt en même temps que le dépôt de la déclaration.

En pratique, le notaire joue un rôle central : il conserve une fraction du prix jusqu'à justification du paiement de l'impôt. La déclaration reste toutefois une obligation personnelle du cédant, y compris pour un vendeur résidant à l'étranger.

Notre accompagnement

NEXORA Expertise Comptable, Audit et Conseils intervient en amont de la signature : simulation du profit foncier, vérification des conditions d'exonération, constitution du dossier de justificatifs et préparation de la déclaration. Nous accompagnons notamment les Marocains résidant à l'étranger qui investissent au Maroc. Voir aussi notre guide sur l'investissement locatif au Maroc.

Sources officielles

• Code Général des Impôts (CGI) 2026 — texte consolidé publié par la Direction Générale des Impôts.
• Loi de finances de l'année — Bulletin Officiel, Secrétariat Général du Gouvernement.
• Conventions fiscales de non double imposition conclues par le Royaume du Maroc — textes et listes publiés par la DGI.
• Office des Changes — Instruction Générale des Opérations de Change : oc.gov.ma.

Guide informatif à jour des dispositions du CGI applicables en 2026. Les taux, seuils et délais évoluent avec chaque loi de finances : avant toute décision, faites valider votre situation par un expert-comptable inscrit à l'Ordre.