La conciergerie consiste à gérer, pour le compte de propriétaires, des logements mis en location de courte durée : création et gestion des annonces sur les plateformes, tarification, accueil et remise des clés, ménage et blanchisserie, maintenance, gestion des litiges, reddition de comptes au propriétaire. Le modèle s'est fortement développé à Casablanca, Marrakech, Tanger, Agadir et Essaouira, portée par la demande touristique et par les investisseurs marocains résidant à l'étranger.
Le métier paraît simple. Il ne l'est pas juridiquement : la conciergerie se situe à l'intersection du droit de l'hébergement touristique, du droit du mandat, de la fiscalité des prestations de services, de la fiscalité locale et, lorsque les propriétaires sont non-résidents, de la réglementation des changes. Ce guide, rédigé par NEXORA Expertise Comptable, Audit et Conseils — Casablanca, expose le cadre applicable en 2026 et la méthode de structuration comptable et fiscale d'une conciergerie.
- La conciergerie est une prestation de services : elle relève du régime commercial et non du régime de la location nue.
- La structure la plus adaptée est en général la SARL ou SARL à associé unique ; le régime de l'auto-entrepreneur (loi n° 114-13) reste possible au démarrage, dans la limite de ses plafonds.
- L'exploitation d'un établissement d'hébergement touristique est régie par la loi n° 80-14 et ses textes d'application : classement, déclaration et conditions d'exploitation.
- Deux modèles économiques, deux traitements comptables : mandat au nom du propriétaire (seule la commission est un produit) ou exploitation en nom propre (la totalité des loyers est un produit).
- TVA : 20 % sur la commission de conciergerie ; taux réduit de 10 % applicable aux opérations d'hébergement touristique dans les conditions du CGI.
- Taxes locales : taxe de séjour et taxe de promotion touristique dues par les établissements d'hébergement (loi n° 47-06 sur la fiscalité des collectivités territoriales).
- Déclaration des voyageurs auprès des autorités locales obligatoire pour tout hébergement de personnes.
- Propriétaires non-résidents : transfert des revenus encadré par l'Office des Changes, sous réserve de la justification de l'investissement initial.
01 — Qualifier l'activité avant de créer la société
La première erreur consiste à créer une société « de location » alors que l'activité réelle est une prestation de gestion pour compte de tiers. Trois configurations doivent être distinguées, car elles n'emportent ni la même responsabilité, ni le même traitement fiscal :
| Modèle | Rôle de la conciergerie | Produit comptabilisé |
|---|---|---|
| Mandat de gestion | Agit au nom et pour le compte du propriétaire | Uniquement la commission (les loyers transitent en comptes de tiers) |
| Exploitation en nom propre | Prend le bien en location puis le sous-loue (avec accord écrit du bailleur) | Totalité des recettes locatives, les loyers versés étant une charge |
| Prestations de services isolées | Ménage, accueil, maintenance facturés à l'unité | Le montant des prestations facturées |
Le choix conditionne le chiffre d'affaires déclaré, la base de la cotisation minimale, la TVA collectée et le niveau de responsabilité vis-à-vis des voyageurs. Il doit être arrêté avant la rédaction des statuts et du contrat type de mandat.
02 — Choisir la structure juridique
La SARL ou la SARL à associé unique
C'est la forme la plus adaptée dès que l'activité dépasse quelques logements : capital social librement fixé, responsabilité limitée aux apports, crédibilité vis-à-vis des propriétaires et des plateformes, possibilité d'associer un partenaire, déductibilité de la rémunération du gérant. La société relève de l'IS. Les étapes de constitution sont détaillées dans notre guide Créer une SARL au Maroc et la fiscalité applicable dans notre guide Fiscalité de la SARL au Maroc.
Le statut d'auto-entrepreneur
Institué par la loi n° 114-13, il permet de démarrer avec une comptabilité allégée et une imposition libératoire sur le chiffre d'affaires, dans la limite des plafonds prévus pour les prestations de services. Il montre toutefois rapidement ses limites : impossibilité d'associer un partenaire, responsabilité illimitée, absence de déduction des charges réelles (ménage, blanchisserie, logiciels, personnel) et image moins solide auprès des propriétaires institutionnels.
03 — Le cadre de l'hébergement touristique : loi n° 80-14
La loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d'hébergement touristique encadre l'exploitation des hébergements destinés à accueillir des touristes : catégories d'établissements, conditions d'ouverture et d'exploitation, classement et contrôle. Toute activité consistant à mettre à disposition, à titre onéreux, un logement meublé à une clientèle de passage doit être examinée au regard de ce texte et de ses textes d'application.
En pratique, la conciergerie doit vérifier, logement par logement :
- la situation du bien au regard des catégories d'hébergement prévues par la loi 80-14 et des formalités éventuelles auprès des autorités compétentes ;
- l'autorisation du syndic ou du règlement de copropriété, la location de courte durée pouvant être restreinte ;
- l'accord écrit du propriétaire et, en cas de sous-location, celui du bailleur ;
- la conformité aux règles de sécurité et d'hygiène applicables aux locaux recevant du public le cas échéant.
La conciergerie doit conserver ces justificatifs dans un dossier par logement. C'est la première demande formulée en cas de contrôle administratif.
04 — Le contrat de mandat de gestion : la pièce maîtresse
Le contrat conclu avec le propriétaire est le document qui détermine, en aval, tout le traitement comptable et fiscal. Il doit préciser au minimum :
- la nature du mandat : la conciergerie agit-elle au nom du propriétaire ou en son nom propre ?
- le mode de rémunération : commission en pourcentage des recettes, forfait mensuel ou formule mixte ;
- la répartition des charges : ménage, blanchisserie, consommables, petites réparations, frais de plateforme ;
- les modalités d'encaissement et le circuit des fonds jusqu'au propriétaire ;
- la périodicité de la reddition de comptes et le format du relevé de gestion ;
- les assurances souscrites et la répartition des responsabilités en cas de dommage ;
- la durée, la résiliation et le sort des réservations en cours.
Un mandat mal rédigé conduit fréquemment l'administration à considérer que la conciergerie exploite en son nom propre, et donc à retenir la totalité des loyers encaissés comme chiffre d'affaires imposable — avec un effet direct sur l'IS, la TVA et la cotisation minimale.
05 — Le traitement comptable des encaissements
Dans le modèle du mandat, les sommes encaissées pour le compte des propriétaires ne constituent pas un produit de la conciergerie. Elles transitent par des comptes de tiers et sont reversées après déduction de la commission et des frais refacturés. La rigueur exigée est la suivante :
- ouvrir un sous-compte de tiers par propriétaire et rapprocher chaque mois les encaissements, les frais et les reversements ;
- émettre une facture de commission distincte, soumise à TVA, pour chaque période de gestion ;
- rapprocher les versements des plateformes (nets de leurs propres commissions) avec les réservations correspondantes ;
- comptabiliser séparément les cautions et dépôts de garantie, qui ne sont ni des produits ni du chiffre d'affaires ;
- documenter les frais refacturés à l'euro près pour éviter toute requalification en marge dissimulée.
Un tableau de reddition de comptes mensuel, remis à chaque propriétaire, constitue à la fois un outil commercial et une pièce probante en cas de contrôle.
06 — TVA : distinguer la commission de l'hébergement
Deux flux doivent être distingués :
- la commission de conciergerie et les prestations annexes (ménage, accueil, maintenance) sont des prestations de services soumises à la TVA au taux normal de 20 % ;
- les opérations d'hébergement touristique relèvent, dans les conditions prévues par le CGI, du taux réduit de 10 %. Lorsque la conciergerie exploite en son nom propre, c'est ce taux qui s'applique aux recettes d'hébergement facturées aux voyageurs.
Le régime de droit commun pour les prestations de services est celui des encaissements. La conciergerie doit par ailleurs veiller au traitement des commissions retenues par les plateformes étrangères : les prestations de services rendues par un fournisseur non résident et utilisées au Maroc sont susceptibles de relever du mécanisme d'autoliquidation de la TVA, la retenue à la source à l'IS sur produits bruts perçus par des sociétés non résidentes devant également être examinée. Ce point, régulièrement omis, est un motif fréquent de rappel.
07 — IS, cotisation minimale et taxes locales
Impôt sur les sociétés
La société de conciergerie est soumise à l'IS selon le barème en vigueur, détaillé dans notre guide Taux d'IS au Maroc en 2026. La cotisation minimale reste due même en l'absence de bénéfice : elle est assise sur le chiffre d'affaires et les produits assimilés, ce qui renforce l'intérêt du modèle du mandat, dans lequel seule la commission constitue un produit.
Taxe de séjour et taxe de promotion touristique
La loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités territoriales institue notamment une taxe de séjour, perçue auprès des clients par les établissements d'hébergement et reversée à la commune, ainsi qu'une taxe de promotion touristique. Les montants et modalités varient selon la catégorie d'établissement et la commune d'implantation. La conciergerie doit : vérifier son assujettissement auprès de la commune concernée, intégrer la taxe dans le tarif communiqué au voyageur, la comptabiliser en compte de tiers et non en produit, et procéder aux versements périodiques.
Taxe professionnelle et taxes annexes
La société est également redevable, dans les conditions de droit commun, de la taxe professionnelle, de la taxe de services communaux et, le cas échéant, de la taxe sur les terrains ou locaux qu'elle occupe.
08 — Obligations vis-à-vis des voyageurs et des données personnelles
- Déclaration des voyageurs : tout établissement hébergeant des personnes doit tenir un registre et déclarer les voyageurs auprès des autorités locales compétentes, selon les modalités en vigueur. L'exigence s'applique aux hébergements touristiques quelle que soit leur taille.
- Protection des données : la collecte des pièces d'identité et des coordonnées des voyageurs relève de la loi n° 09-08 relative à la protection des personnes physiques à l'égard du traitement des données à caractère personnel ; les traitements doivent faire l'objet des formalités prévues auprès de la CNDP et les données être conservées de manière sécurisée et limitée dans le temps.
- Facturation : chaque facture doit comporter les mentions obligatoires du CGI (ICE, identifiant fiscal, taxe professionnelle, désignation, taux et montant de TVA). La généralisation de la facturation électronique doit être anticipée.
09 — Personnel et obligations sociales
Une conciergerie repose sur des équipes d'accueil, de ménage et de maintenance. Deux écueils reviennent systématiquement :
- le recours à du personnel non déclaré, exposant à un redressement CNSS assorti de majorations et à la mise en cause personnelle du dirigeant ;
- le recours à des prestataires indépendants sans contrat ni facture, susceptible d'être requalifié en contrat de travail et de conduire à la réintégration des charges correspondantes.
La solution consiste à formaliser : contrats de travail conformes au Code du travail (loi n° 65-99), affiliation et déclarations CNSS via DAMANCOM, ou contrats de sous-traitance avec des prestataires immatriculés fournissant factures et attestations de régularité. Les taux applicables sont détaillés dans notre guide Taux de charges sociales au Maroc en 2026.
10 — Propriétaires non-résidents et Office des Changes
Une part importante des logements gérés appartient à des Marocains résidant à l'étranger ou à des investisseurs étrangers. Le transfert à l'étranger des revenus locatifs est possible dans le cadre du régime de convertibilité pour les investissements étrangers géré par l'Office des Changes, sous réserve que l'investissement initial ait été réalisé en devises et régulièrement déclaré, et que les revenus soient nets d'impôts marocains.
La conciergerie a ici un rôle clé : produire des relevés de gestion documentés, conserver les justificatifs bancaires et permettre au propriétaire de constituer son dossier de transfert. Ces aspects sont approfondis dans notre guide destiné aux MRE et expatriés qui investissent au Maroc.
11 — Feuille de route pour créer une conciergerie
| Étape | Contenu |
|---|---|
| 1. Cadrage du modèle | Mandat ou exploitation en nom propre ; zone géographique ; grille tarifaire |
| 2. Prévisionnel financier | Nombre de logements, taux d'occupation, commission moyenne, charges fixes, seuil de rentabilité |
| 3. Constitution | Certificat négatif OMPIC, statuts, dépôt du capital, enregistrement, immatriculation RC, ICE, identifiant fiscal, CNSS |
| 4. Conformité sectorielle | Vérification loi 80-14 par logement, règlement de copropriété, assurances |
| 5. Contractualisation | Contrat type de mandat, conditions générales voyageurs, politique de données (loi 09-08) |
| 6. Organisation comptable | Plan de comptes par propriétaire, circuit d'encaissement, modèle de reddition de comptes |
| 7. Fiscalité et déclarations | Régime de TVA, taxes locales, calendrier IS et acomptes, déclarations sociales |
| 8. Pilotage | Tableau de bord : taux d'occupation, revenu par logement disponible, marge par mandat |
12 — Les indicateurs de pilotage d'une conciergerie
- Taux d'occupation par logement et par mois ;
- Tarif moyen par nuitée et revenu moyen par logement disponible ;
- Commission moyenne encaissée rapportée au coût complet de gestion d'un logement ;
- Coût de rotation (ménage, blanchisserie, consommables) par séjour ;
- Marge nette par mandat : un logement mal tarifé ou trop éloigné peut être structurellement déficitaire ;
- Taux de renouvellement des mandats et délai moyen de reversement aux propriétaires.
La mission de NEXORA Expertise Comptable, Audit et Conseils
- Étude du modèle et choix de la structure : auto-entrepreneur, SARL AU ou SARL, avec chiffrage comparatif.
- Accompagnement complet de la constitution de la société et des immatriculations fiscales et sociales.
- Construction du prévisionnel financier et du dossier bancaire.
- Mise en place de l'organisation comptable : comptes de tiers par propriétaire, circuit d'encaissement, modèle de reddition de comptes.
- Sécurisation de la TVA (commission, hébergement, opérations avec les plateformes non résidentes) et des taxes locales.
- Gestion sociale : contrats, paie, CNSS, AMO et conformité au Code du travail.
- Assistance aux propriétaires non-résidents pour la constitution des dossiers de transfert.
Chaque intervention débute par un diagnostic et une lettre de mission détaillée : périmètre, livrables, calendrier, équipe affectée et honoraires.
Sources officielles
- Loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d'hébergement touristique, et ses textes d'application.
- Code Général des Impôts (CGI), consolidé par la Loi de Finances 2026 (loi n° 50-25) — TVA (taux normal et taux réduit applicable à l'hébergement touristique, autoliquidation), IS, cotisation minimale, retenue à la source sur produits bruts perçus par les sociétés non résidentes, mentions obligatoires de facturation.
- Loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités territoriales — taxe de séjour, taxe de promotion touristique, taxe professionnelle et taxe de services communaux.
- Loi n° 114-13 relative au statut de l'auto-entrepreneur.
- Loi n° 5-96 relative notamment à la société à responsabilité limitée ; loi n° 9-88 relative aux obligations comptables des commerçants et CGNC.
- Loi n° 65-99 portant Code du travail ; dahir n° 1-72-184 relatif au régime de sécurité sociale (CNSS).
- Loi n° 09-08 relative à la protection des personnes physiques à l'égard du traitement des données à caractère personnel (CNDP).
- Office des Changes — Instruction générale des opérations de change, régime de convertibilité des investissements étrangers ; OMPIC — certificat négatif ; DGI — portail SIMPL ; CNSS — portail DAMANCOM.